«Мебельная ипотека» на новом рынке жилья: всё-таки конец или новое начало?
В апреле 2024 года, когда объявили, что Минстрой представил новый законопроект, позволяющий включить стоимость встроенной мебели в ипотеку, казалось, что массовой меблировке новостроек, наконец, быть. После очень долгой раскачки и переносов. Но вскоре появилась информация, что с 1 июля того же года отменят льготную ипотеку, введённую в период коронавируса для поддержки населения.
В частности, она в последние годы как раз и стимулировала покупку жилья в новостройках. Как сообщает издание «Московский комсомолец», люди уже кинулись навёрстывать упущенное: в мае спрос на ипотеку с господдержкой вырос на 40% относительно апреля и на 89% относительно того же месяца прошлого года. Но уже с июля отраслевики предсказывают спад продаж жилья, а в последующие месяцы — тихую адаптацию и застой сектора.
Пока эксперты не берутся предсказывать чёткие цифры — лишь указываются промежутки. Например, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в комментарии для «РБК Недвижимость» отметил, что спрос на новостройки упадёт на 25‒50 %.
Естественно, мебельщиков не могли не взволновать эти новости. Ведь строительная отрасль — «локомотив» для производителей мебели. А сейчас ко всему прочему многие фабрики наращивают объёмы или уже оказались среди участников различных программ по повышению производительности.
Открываются и строятся новые предприятия. Поэтому встаёт закономерный вопрос, куда и как реализовывать дополнительный объём мебельной продукции, если спрос на жильё сильно упадёт. Застройщики со своей стороны не смогут радикально понизить цены на квартиры: возросшая стоимость на стройматериалы, на которые влияет неустойчивый курс валют, а также нехватка кадров попросту не дадут этого сделать.
Однако не будем впадать в уныние и панику! Поразмыслим над тем, какие выходы могут появиться у обеих отраслей, чтобы удержать и даже повысить объём продаж. А также о том, какие явления помогут сохранить актуальность мебельной ипотеки.
Запуск альтернативных финансовых инструментов
Это касается именно застройщиков. Они всё равно попытаются хоть как-то спасти ситуацию, возможно, будут вводить дополнительные инструменты рассрочки или предлагать различные дисконты. Стоимость жилья из-за этого радикально не понизится (о причинах этого мы писали выше), но зато это поможет людям растянуть выплату.
Ещё один вариант, который позволит сделать покупку более привлекательной, — это добавление дополнительных опций при сохранении прежней цены. Эту возможность в беседе с порталом «Новости Перми и Пермского края» («59.РУ») упомянул ипотечный брокер Кирилл Павлов. По его мнению, в качестве таких опций как раз и могут выступить чистовая отделка и меблировка.
Тем более что цены на такой мебельный набор на самом деле ниже не только розничных, но даже традиционных оптовых. Многие мебельщики, которые давно работают с застройщиками и девелоперами, даже отмечают, что это направление нельзя назвать очень уж выгодным для бизнеса. Хотя и здесь есть свои плюсы в виде комфортной договорной работы.
«Существенный минус такого партнёрства — это то, что мебель застройщикам переходит в разряд низкомаржинальных заказов. В остальном с корпоративным заказчиком работать даже проще, он так же зависит от сроков, договоров, ему важно передать помещения под меблировку в оговорённые сроки», — заметил директор по корпоративным продажам и руководитель B2B направления Mr. Doors (ООО «Мебельный Комбинат № 7») Александр Бегун.
«Работа с застройщиками абсолютно такая же, как и с обычными крупными проектами. Материалы и фурнитура те же. Документооборот в нашей компании давно регламентирован, и он абсолютно одинаков для всех проектов. С застройщиками нам комфортно работать», — поделилась информацией руководитель отдела продаж ООО ТПК «Феликс» Юлия Сидорина.
С девелоперами продолжают сотрудничать, потому что изготовление таких заказов отлично загружает производство и продвигает отечественных мебельщиков в принципе.
«У нашей компании постоянно есть пул крупных проектов, так как развитие экономики в разных отраслях идёт очень активно. Поэтому для нас важен абсолютно любой проект любой сложности — таким образом, наше производство всегда при деле», — добавила Юлия Сидорина.
«Для привлечения покупателей необходимо выделяться чем-то особенным, и одним из простых и эффективных решений является продажа квартир с уже выполненной отделкой и меблировкой.
Партнёрство с производителями мебели позволяет строительным компаниям получать оптовые скидки, которые достигают 35‒40 % от розничной стоимости. Это даёт конечному потребителю возможность приобретать более качественную мебель по доступной цене.
При этом на такие товары мебельщики смогут предоставлять гарантию сроком до 5 лет, что соответствует требованиям и всем строительных нормам. Что касается самих мебельщиков, то сегодня рыночная ситуация такова, что у многих крупных производителей мощности находятся в избытке, поскольку они недозагружены. Поэтому включение мебели в стандарты строящегося жилья будет способом поддержки отрасли в этой ситуации.
Это в кратчайшие сроки приведёт к росту оптовых продаж и позволит производителям задействовать простаивающие мощности.
К тому же мебельщикам важен гарантированный сбыт, то есть возможность работать под заказ, а не на склад. Благодаря взаимодействию с застройщиками, у мебельщиков появляется возможность расширить географию продаж, поставляя большие партии мебели в удалённые регионы», — объяснил генеральный директор «Первой мебельной фабрики» и президент Ассоциации мебельной и деревообрабатывающей промышленности России (АМДПР) Александр Шестаков.
Семейная ипотека на смену льготной
После отмены ипотеки с субсидированной ставкой останутся несколько программ, подходящих лишь определённым группам заёмщиков. Многие риелторы будут делать акцент именно на этих вариантах долгосрочного банковского кредита: на бессрочных сельской и военной ипотеках, а также на Дальневосточной и Арктической (которые, правда, никогда не пользовались повышенным спросом), на ИТ-ипотеке (действующей до декабря 2024) и, безусловно, на семейной, которую продлили до 2030 года.
На цене на жильё, оговариваются эксперты, семейная ипотека никак не скажется, но спрос способна если не нарастить, то немного поддержать. А, как считают мебельщики, многие семьи, особенно те, кто хотел бы переехать в своё жильё поскорее, не отказались бы от возможности включить мебель в договор долевого участия, а расходы на её приобретение — в сумму ипотечного кредита.
«Наши аналитики фиксируют интерес покупателей к лотам с меблировкой, потому что они позволяют ускорить процесс переезда в собственное жильё. Именно поэтому мы смотрим в будущее этого направления исключительно с оптимизмом», — высказал мнение Александр Бегун.
К тому же господдержка семей способна положительно сказаться на конкретном мебельном сегменте — на производстве детской мебели. Тем более что в январе 2024 года для таких мебельных игроков появились дополнительные меры поддержки в виде пониженной ставки (до 10%) налога на добавленную стоимость.
Одна из целей запуска такой льготы — как раз поддержка спроса на детскую мебель именно отечественного производства. А с учётом того, что дети взрослеют и даже «растущая мебель» со временем потребует замены, в будущем (при всех сложившихся внешних факторах) это направление может стать одним из самых перспективных в отрасли.
Квартиры дорожают, а ИЖС дешевеет
Широкий пул экспертов сейчас делает огромную ставку именно на индивидуальное жилищное строительство. А причин тому несколько.
Во-первых, в семейную ипотеку внесли несколько изменений. Исправили казус с датами, из-за которого семьи, в которых дети родились после 31 декабря 2023 года, уже не соответствовали условиям программы. Сейчас эта льгота будет доступна всем семьям с детьми младше 6 лет.
В регионах и городах с низким уровнем строительства под программу будут попадать семьи с двумя и более детьми, где хотя бы один ребёнок не достиг 18 лет. И, наконец, такую поддержку можно будет получить во всех регионах страны в том случае, если люди будут готовы заняться строительством собственного дома.
Если вспомнить, популярность ИЖС выросла ещё в середине 2020 года, когда люди переезжали за город и в частный сектор из-за пандемии. Но со временем оказалось, что тренд на переезд удерживает свои позиции из-за того, что сегодня построить дом оказалось выгоднее, чем купить квартиру. Это также отметили эксперты в статье «Тинькофф Журнала».
Согласно данным Росстата, в 2023 году деревянное домостроение в России достигло отметки в 15,6 млн квадратов. Специалисты подчёркивают, что это рекордный показатель за всю историю отрасли. По мнению аналитиков, перспективы у ИЖС крайне положительные: за несколько лет объёмы строительства деревянных домов по стране выросли — показатель поднялся на 44,4%.
А выдача ипотеки на строительство и покупку частных домов за первые три месяца 2024 года увеличилась в 3 раза. Причём почти все эти кредиты (99,7%) были выданы в рамках льготных программ.
Отчасти отсюда вытекает вторая, и, пожалуй, главная причина «ставок» мебельщиков на ИСЖ — предложение Совета Федерации оснащать деревянные дома отечественной мебелью из массива. В марте, когда об этом зашла речь, зампредседателя Комитета СФ по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Татьяна Гигель высказала мнение, что этот шаг будет способствовать развитию мебельной индустрии в стране.
«Как возможная опция, предложение о продаже уже меблированных деревянных домов вполне уместно и точно будет учитываться потенциальными покупателями.
Дом на выставочной площадке с уже готовым и осуществлённым дизайн-проектом и установленной мебелью будет выглядеть привлекательнее, чем простой чертёж, „голые” стены и даже качественная визуализация. Можно сразу же вообразить, как и что будет размещено в новом жилье, пройтись по нему, „прикинуть” размещение членов семьи и даже возможные изменения.
Более того, вполне можно предусмотреть вариативность предложения мебели по составу, отделке и её цвету. И если стоимость предложения будет сопоставима с товарами в мебельных магазинах и на маркетплейсах, то выбор существенной части потребителей будет связан именно с такими меблированными домами.
Учтём и то, что мебель будет сразу вписана в габариты нового дома. В таком случае людям не придётся размышлять, что делать, если комод шире на 10 см, а шкаф хотелось бы повыше. Достоинство и в сроках — мебель будет установлена к моменту сдачи дома, и её не придётся ждать, останется только завезти свои личные вещи.
Такая практика есть в мире, и часто предложения по уже полностью или частично меблированным домам и квартирам достаточно популярны», — отметил для нашего портала industrymebel.ru проф., завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при Правительстве России Александр Цыганов.
Хотя определённый пул специалистов рынка считает, что это очень оптимистичные прогнозы. Не стоит недооценивать привычку, консерватизм или уверенность человека в том, что он сам найдёт лучше и дешевле. К тому же меблировка может затянуть срок сдачи строящегося дома, а многие люди в своём стремлении въехать в собственное жильё поскорее будут готовы спать едва ли не на полу и искать мебель параллельно. Среди тех, кто считает, что меблировка деревянных частных и малоэтажных домов не будет пользоваться большим спросом, оказалась и наша спикер Юлия Сидорина.
А что сделать со старой мебелью?
Прежде чем перейти к следующему подразделу, отметим нюанс, о котором вспомнили некоторые эксперты. Пока в проекте закона о мебельной ипотеке нет объяснения того, как будет происходить переуступка прав при мебели в залоге. Ипотека выплачивается порой не один десяток лет, а мебель может обвешать и потребовать замены уже через пять. Сможет ли человек заменить её, если она, получается, числится в ипотеке? Пока этот вопрос ещё висит в воздухе.
Также некоторые эксперты видят недостаток в том, что некоторые покупатели жилья не будут знать, что делать с их старой, но ещё пригодной к эксплуатации мебелью. Но на самом деле последнюю ситуацию нельзя назвать проблемой.
Законопроект всё ещё не предполагает, что меблировка станет неотвратимой и обязательной — это будет опция на выбор потребителя. Производители мебели уже озадачены вариативностью и расширяют диапазон дизайнов.
Также некоторые застройщики при сотрудничестве с мебельщиками сегодня предлагают сертификаты на изделия. И нельзя исключать вероятности, что этот вариант могут попробовать обыграть в законопроекте.
«Что касается схемы работы, то все зависит от застройщика. Например, в сотрудничестве со строительной компанией „КВС” дизайнеры „Первой мебельной” разработали шесть вариантов кухонной мебели для квартир различной планировки: от студий до трёхкомнатных», — рассказал Александр Шестаков.
«Мы предлагаем различные схемы для партнёров. Это может быть полная или частичная меблировка жилья до сдачи, а также сертификаты, которыми клиенты могут воспользоваться по своему усмотрению уже после получения ключей», — поделился своим опытом Александр Бегун.
Рост рынков «вторички» и аренды
Однако, как показывает статистика на различных профильных порталах, сегодня многие люди стараются всё же обновлять мебель, а не эксплуатировать её до последнего. Например, опрос сервиса «Анкетолог» за весну 2023 года показал, что так делает едва ли не каждый второй респондент. Среди причин: замена сломанных вещей или же актуализация интерьера, покупка чего-то более современного.
Более чёткие цифры уже в ноябре 2023 года в рамках Furniture Retail Fest на «Мебель-2023» привела менеджер по развитию бизнеса ключевых клиентов «Яндекс» Дарья Морозова. Согласно её данным, обновление — центральная причина покупки мебели у 58% респондентов. Ещё 48% анкетируемых ответили, что они совершают такую масштабную покупку после ремонта или после покупки квартиры.
Причём, как отмечают мебельщики, это касается не только тех, кто приобретает жильё с чистовой отделкой и обставляет его (или без отделки под ремонт), но и тех, кто покупает квартиру на вторичном рынке.
«Мы отмечаем, что при переезде клиенты всё чаще продают старую мебель вместе с квартирой. Потому что приобретение своего жилья — важное событие в жизни любого человека, и многие хотят обновить также и обстановку. А такая опция, как меблировка, только облегчит эту задачу», — заметил Александр Шестаков.
По некоторым сценариям конкуренция между первичным и вторичным рынками на какое-то время серьёзно возрастёт. Более того, в случае со «вторичкой» не нужно ждать окончания строительства, там уже чаще всего есть нормальный ремонт, при этом цены значительно ниже. Но вот мебель туда как раз таки могут захотеть поставить новую.
Также определённую долю спроса на мебельную продукцию могут обеспечить арендодатели и квартиросъёмщики. Хотя мнения касательно этого направления рынка жилья у экспертов разделились. Есть те, кто считает, что после окончательного завершения программы льготной ипотеки рынок аренды возрастёт незначительно, как и цены на сдаваемые квартиры.
В частности, ещё и потому, что этот сегмент живёт по совершенно другим законам. Вдобавок люди, которые и без того жили и живут на съёмных квартирах, не будут создавать дополнительного спроса, а владельцы своих квартир вообще ничего не принесут этому рынку. Разве что решат сами пожить в съёмном жилье, чтобы сдать своё и получить немного пассивного дохода.
А другая часть экспертов полагает, что увеличится как спрос на арендное жильё, так и цены на него. Такое мнение риелтор Олег Свиридов высказал порталу ростовских новостей «161.ру». По его словам, в последние месяцы аренда уже подорожала. Причём в категорию повышенного спроса выходят большие квартиры с приличным ремонтом и в современных ЖК.
Очень многие из этих жилплощадей оформлены профессиональными арендодателями и даже обставлены мебелью. Именно они, чтобы сэкономить время и затраты, могут быть одними из самых активных пользователей услуг меблировки.
«Безусловно, меблировка более всего востребована в сегменте для сдачи квартир в аренду. В данном случае заказчик заинтересован в качественном результате, достигнутом в максимально сжатые сроки», — уверен Александр Бегун.
«Продажа готовых к проживанию квартир способствует развитию рынка арендного жилья. В условиях роста трудовой миграции спрос на такое жилье постоянно увеличивается. Меблированные квартиры позволят арендаторам сразу въезжать, не тратя время и средства на ремонт. Это приведёт к снижению общей стоимости аренды и сделает её более доступной», — поделился своей точкой зрения Александр Шестаков.
Иной формат жилья — другая мебель
Наконец, последняя теория, связанная с трансформацией рынка жилья, — это рост числа малогабариток. Как сообщают в статье «Совкомблога» за май 2024 года, 11% от общего числа новых квартир — это жилье до 28 м2 (встречаются варианты студий даже по 19 и 16,8 м2) и ещё 39% — помещения площадью 28‒44 «квадрата».
В принципе, объёмы строительства небольших квартир растут: за последние 2,5 года их стали возводить на 21% чаще, особенно в двух столицах. В связи с этим правительстве даже звучали идеи о том, что жильё площадью до 35 м2 стоит исключить из программы семейной ипотеки. Однако, как сообщил на июньском Петербургском международном экономическом форуме генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, пока это решение в силу не вступит. Эксперты будут пробовать разрабатывать «новый стимулирующий подход», благодаря которому застройщики смогут предлагать жильё большей площади, соответствующей потребностям семей, сообщает портал «ДОМ.РФ».
Пожалуй, такой «инструмент» уже придумали власти Москвы и МО. Как сообщает издание «Фонтанка. ру», они приняли решение попросту запретить строительство квартир площадью менее 28 «квадратов». Нет предмета — нет проблемы. И многие эксперты одобряют это решение. Как отметил для MSK1.RU основатель образовательного центра «Академия недвижимости» Иван Чигинев, «человейники» не просто неудобны, но ещё и отрицательно влияют на демографию.
«С одной стороны, отказ от строительства студий автоматически повысит уровень жилых комплексов, и мы избавимся от так называемых „общежитий квартирного типа”. Положительно скажется на безопасности, положительно повлияет на снижение социальной напряжённости.
Студии зачастую покупались в качестве инвестиционного жилья для сдачи в аренду, поэтому доля инвестиционного жилья снизится, что сделает общественную среду более комфортной», — поделился с нами мнением через агентство «Тезис» генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев.
Тем не менее, продолжает наш спикер, с другой стороны, такой запрет может сделать жильё менее доступным.
В любом случае, пока застройщики строят небольшие «однушки» и студии в тех же пропорциях, что и год назад, сообщают авторы «Российской газеты». Тем более что спрос на микроквартиры в новостройках Москвы сразу после введения запрета подскочил на 23%. Та же ситуация в городах, где о подобных ограничениях пока даже не говорят. По данным «Авито Недвижимость», интерес к таким площадям в Санкт-Петербурге увеличился на 45,3%. Среди более дальних регионов в этой категории лидирует Томск, где подобное жильё привлекает 44,9% населения.
Схожая ситуация с малогабаритной «вторичкой». Возрастающие показатели зафиксированы в Новосибирске и Севастополе: рост спроса на 110 и 140 % соответственно. В Сочи и Красноярске — на 85 и 94 %. В Москве — на 34%, в Санкт-Петербурге — на 67%.
То есть, вероятнее всего, студенты и молодые пары будут стремиться по возможности приобрести пусть и крохотное жилище, но своё. Тем более что в будущем оно может потенциально служить источником пассивного дохода, если человек заведёт семью и переедет.
А для малогабаритных квартир потребуется соответствующая мебель. К тому же именно она может помочь грамотно распорядиться пространством и сделать быт жильцов удобнее.
По выставкам последних лет мы уже замечали, что в экспозициях растёт число компактных минималистичных модульных гардеробных систем, кухонного наполнения для буквально любого места в гарнитуре для оптимизации пространства. К тому же сейчас, чтобы минимализм смотрелся органично, а не аскетично, люди стараются всю квартиру оформлять в едином стиле.
«Если в начале работы направления меблировки было очевидно, что застройщики предпочитают точечные решения (например, только кухонный гарнитур или только зону прихожей), то с каждым годом возрастает интерес к более полным, комплексным решениям сразу для нескольких жилых зон в помещении. Для примера, в 2023 году по отношению к 2022 такие заказы приросли на 12,7%. На ближайшие годы ожидаем также положительную динамику при отсутствии форс-мажорных обстоятельств, в первую очередь касающихся геополитики», — подчеркнул Александр Бегун.
Что ещё может помочь мебельщикам?
Так что не всё потеряно! Безусловно, стоит быть готовыми к сложностям, но тут отрасли не привыкать. Конечно, практика показывает, что мебельщики способны справляться и работать с застройщиками и без законопроекта. Тем не менее «мебельная ипотека» всё ещё актуальна, возможно, даже более, чем обычно после отмены программы льготной поддержки. Поэтому всё ещё имеет смысл продлить этот законопроект, чтобы он вновь не ушёл «на полку» до лучших времён.
«Средний чек на мебель за последние пять лет уменьшился. Это хорошо для конечного потребителя, но при этом плохо для производителей. Ведь маржинальность мебельных производств снизилась до рекордных значений, и отрасль работает с низким уровнем рентабельности.
Однако включение меблировки в ипотечный кредит может существенно изменить ситуацию. Покупателям это позволит приобретать качественную мебель более высокой ценовой категории и создавать комфортные условия для проживания сразу после получения квартиры.
Производители мебели, в свою очередь, получают гарантированные контракты на крупные поставки своей продукции. Данная схема также представляет интерес для банков, которые смогут выдавать более крупные ипотечные кредиты с меблировкой», — подытоживает Александр Шестаков.
«Государству всё же стоит задуматься о мерах для снижения процента ипотечного кредитования. Это увеличит спрос на новостройки и, соответственно, спрос на квартиры с мебелью», — отметила Юлия Сидорина.
«Очень могут помочь и менее глобальные вещи. Например, наличие предоплаты хотя бы стоимости материала, фурнитуры, техники, сантехники, чтобы максимально обезопасить производителей на случай колебания курсов валют на время строительства и ремонта квартиры. Кроме того, максимальная унификация и сокращение количества декоров в рамках одного ЖК или проекта», — добавил Александр Бегун.
По мнению экспертов Polis.Online, объём выданных ипотечных кредитов в 2024 году сократится примерно на 30% и приблизится к показателям 2015 года. Тогда количество сделок составляло всего около 5,4 трлн ₽.
Текст: Мария Бобова.
