«Болевые точки» мебельной ипотеки: что нужно решить в первую очередь?
Тему внедрения мебельной ипотеки продолжают активно обсуждать в отраслевом сообществе. Напомним, что данную меру поддержки строительного и мебельного секторов рассматривают уже не первый год, однако к реальным действиям власти перешли лишь в 2024-м.
Так, 3 апреля 2024 года Минстрой РФ вынес на общественное обсуждение проект поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Можно сказать без стеснения, что данный документ для мебельщиков имеет большое значение, ведь он позволит включать меблировку квартиры и отделку в стоимость ипотеки при использовании счетов эскроу по договорам долевого участия.
Однако у данной инициативы были и остаются «узкие» места, которые, как считают эксперты, стоило бы предусмотреть заранее, в частности — сделки по переуступке и короткий срок эксплуатации предметов интерьера. «Индустрия мебели» поговорила о проблемных точках нового законопроекта с представителями отрасли.
Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе»
«Предполагаем, что указанные нюансы потребуют более детальной проработки документа. Однако более серьёзные меры, вроде отзыва законопроекта, вряд ли последуют. Найти выход для «узких мест» можно, т. к. на ипотечном рынке за много лет сложилась практика разрешения неоднозначных ситуаций.
К примеру, при доработке вопроса с переуступкой ипотеки на меблированную квартиру можно ориентироваться на похожие случаи. Это могут быть сделки по ипотечным квартирам, в которых сделан ремонт от застройщика, но к моменту продажи у него высокая степень износа.
Здесь следует пояснить, почему мы считаем эти случаи схожими. Дело в том, что ремонт, который входит в ипотеку, — часть залога, как и мебель. Кроме того, у него тоже сравнительно короткая эксплуатация относительно срока ипотечного кредита в 20-30 лет.
В дискуссиях к законопроекту часто указывалось, что амортизация мебели составляет примерно пять лет. Но, во-первых, сейчас технологии позволяют производителям выпускать более долговечную мебель без серьёзного увеличения её стоимости. Во-вторых, по статистике средний срок, за который россияне выплачивают ипотеку, составляет 5-7 лет. Таким образом, к моменту продажи ипотека на квартиру уже может быть выплачена, и переуступка не понадобится.
Также важно расширить перечень позиций, которые можно включать в ипотеку. Сейчас законопроектом предусмотрена комплектация квартир встроенной мебелью, которая не подлежит перемещению. Однако людям при обустройстве жилья нужны и «мобильные» предметы: столы, стулья, кровати, диваны. Ограничения, которые сейчас накладывает законопроект, сужают их возможности для экономии на обустройстве за счёт мебельной ипотеки.
На популярность меблировки от застройщика будет влиять класс жилого комплекса. В новостройках массового сегмента меблированные квартиры станут востребованы. А вот в премиум-классе — вряд ли, т. к. каждый собственник стремится создать эксклюзивный интерьер.
В домах среднего ценового сегмента спрос на мебель в ипотеку во многом будет зависеть от предложения застройщиков. Важно, чтобы у покупателей был выбор из нескольких вариантов комплектации — по цене, материалам, фурнитуре, цветовым решениям, количеству предметов мебели.
В целом можно быть уверенными в популярности меблировки, поскольку она позволит снизить суммы платежей по кредитам. По приблизительным подсчётам, в массовом сегменте разница может достигать 20 тыс. рублей в месяц.
На мебельный рынок эта мера окажет положительное влияние. Увеличится объём долгосрочных заказов, фабрики будут переходить на проектное производство, загрузка их мощностей станет более стабильной и прогнозируемой. В текущей экономической ситуации это может стать драйвером устойчивого развития мебельной промышленности в России».
Руслан Сергеев, руководитель ипотечного направления финансово-промышленной группы «Профит»
«Да, Минстрой России разработал законопроект, согласно которому встроенную мебель можно будет включить в договор долевого участия (ДДУ), а расходы на её приобретение — в сумму ипотечного кредита.
Такой законопроект стал естественным следствием запроса рынка недвижимости, как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков и подрядчиков, особенно активно это проявилось после запуска льготных ипотечных госпрограмм в 2020 году. Однако банки неохотно кредитовали и кредитуют такие кейсы даже в МКД, а в ИЖС так и вовсе это невозможно. Основной причиной, по мнению банков, является неочевидная ликвидность объекта залога.
Данный же законопроект ориентирован, во-первых, на квартиры в МКД, а во-вторых, на формат ДДУ, где ликвидность меблированного объекта на входе покупателя в проект будет отличаться от ликвидности периода раскрытия эскроу-счёта. С точки зрения кредитора, это ведёт к нивелированию рисков, тем самым создавая возможность реализации такой схемы в принципе.
Несомненно, данная мера повысит спрос на покупку подобной недвижимости, но при этом такая возможность остаётся пока только для МКД и только по договорам ДДУ. Для рынка ИЖС, к сожалению, эта опция до сих пор недоступна, при том, что доля рынка строительства малоэтажных домов растёт с каждым годом.
Однако сама по себе мера нового законопроекта не является драйвером роста рынка ипотеки и на фоне грядущего окончания срока действия льготной программы с господдержкой (1 июля 2024 года) будет малозаметна.
Напомню, что доля льготной программы с господдержкой в общем портфеле всех программ, субсидируемых государством, составляет примерно 50%».
Александр Цыганов, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при Правительстве России
«Мебельная ипотека, то есть включение стоимости мебели в тело ипотечного кредита, учитывает как потребность граждан в мебели для новой квартиры, так и целесообразность для мебельной отрасли получения практически гарантированного заказа. Но, с учётом современного банковского регулирования, нужно понимать, что стоимость мебели, внесённая в оценочную стоимость ипотечной квартиры или дома, приведёт к повышению требований по нормативам кредит/залог и платёж/доход, что, в свою очередь, усложнит условия для займа, а значит, снизит количество вероятных покупателей. Сегодня не каждый гражданин, обратившийся за кредитом, получает его, и даже небольшое ужесточение требований к заёмщикам может привести к ухудшению продаж, так как кредит станет менее доступным.
Нужно учитывать, что внесение мебели в проектную документацию квартиры или дома может не понравиться части потенциальных покупателей, так как может возникнуть ситуация, когда понадобится согласование перепланировки в случае сноса встроенного шкафа или иного предмета мебели. Это может обернуться снижением цены недвижимости.
И тем не менее, при правильном подходе мебельная ипотека может стать удобным инструментом как для покупателей, так и для продавцов. Поэтому застройщикам, планирующим продавать меблированные дома и квартиры, необходимо провести качественные исследования потребительских настроений, чтобы попасть в фокус спроса и получить признание клиентов».
